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不動産売却時の注意点！瑕疵担保責任とは？
不動産の売却について、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉を耳にしたことはありませんか？
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」は、売却後のトラブルを防ぐために知っておきたいポイントのひとつです。
これは、売却後に発覚した物件の欠陥について、売主が責任を負う可能性があるという重要なルールであり、知らないまま取引を進めてしまうと思わぬトラブルに発展することも。
そこで今回は、売却前に知っておきたい瑕疵担保責任の基本と、注意すべきポイントをわかりやすくご紹介します。
瑕疵担保責任とは？
瑕疵担保責任とは、不動産を売却した後に外から見ただけではわからなかった欠陥（瑕疵）が見つかった場合に、売主が一定期間その責任を負う制度のことです。
例えば、雨漏りやシロアリ被害、配管の不具合など、購入後に発覚したトラブルが該当します。
これにより、買主が知らずに欠陥物件を購入して損をすることがないよう保護されているのです。
特に中古住宅の売買ではこうしたリスクがつきものであるため、事前にきちんと理解しておくことが大切です。
瑕疵の種類
瑕疵には、大きく分けて以下の種類があります。
物理的瑕疵
建物や土地に構造的な問題がある場合を指します。
例として、雨漏り、シロアリ被害、基礎のひび割れなどが該当します。
法的瑕疵
建築基準法や都市計画法などの法令に違反している場合を指します。
例えば、建ぺい率オーバーや接道義務を満たしていない土地が該当します。
環境的瑕疵
周囲の環境に起因する問題を指します。
例えば、騒音・悪臭・浸水のリスクがある土地や、近隣に嫌悪施設（ごみ処理場、墓地など）があるケースが含まれます。
心理的瑕疵
事故物件など、心理的に買主に悪影響を与える瑕疵を指します。
事故物件とは、過去に自殺や殺人、火災などで人が亡くなった経緯がある不動産のことです。
瑕疵担保責任の期間
通常、売買契約には瑕疵担保責任の期間が明記されています。
その期間内に瑕疵が発見された場合、売主は修繕や損害賠償の責任を負います。
2020年の民法改正により、現在は「契約不適合責任」として取り扱われています。
瑕疵担保責任を回避する方法は？
瑕疵の事前告知
物件に関する瑕疵をできるだけ正確に売主が買主に伝えることが重要です。
売買契約書や付帯設備表に瑕疵の詳細を記載することで、トラブルになるリスクが下がります。
インスペクション（住宅診断）の活用
不動産売却前に第三者の専門家による住宅診断（インスペクション）を行い、物件の状態を把握しておくことが有効です。
これにより、買主の信頼を得ることができ、契約後のクレームの出る可能性は低くなります。
瑕疵担保免責特約の活用
個人間売買では、契約書に「瑕疵担保責任を負わない」とする特約を入れることが可能です。
ただし、これが適用されるのは、売主が個人である場合に限られることが多く、不動産業者が売主となる場合は適用されません。
住宅瑕疵担保責任保険への加入
売主が瑕疵担保責任を負わずに済むよう、住宅瑕疵担保責任保険に加入することも選択肢の一つです。
売主が倒産などによって瑕疵担保責任を履行できない場合、買主が保険金を受け取れます。
まとめ
瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、不動産の売却において重要なポイントです。
売却後のトラブルを防ぐためにも、事前の情報開示や住宅診断の活用、保険の加入などを行うことで、お互いが安心して売却を進めていく必要があります。
不動産売却をスムーズに進めるために、まずは私たち不動産のプロにご相談ください。
豊富な経験と専門知識を活かし、大切な物件の売却のサポートをいたします。