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オーナーチェンジ物件とは？その意味と注意点
不動産市場において「オーナーチェンジ物件」という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
これは、既に賃貸借契約が結ばれている物件が売りに出される際に使われる言葉です。
今回は、オーナーチェンジ物件の意味、メリット・デメリット、購入や売却時の注意点について詳しく解説します。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、賃貸入居者がいる状態で売買される物件です。
その物件を購入する新しいオーナーは既存の賃貸借契約を引き継ぐ形で物件を取得するため、オーナーが変わっても現在の入居者は住み続けることになります。
オーナーチェンジ物件の最大の特徴は、物件購入と同時に賃貸契約がそのまま引き継がれることです。
つまり、購入したタイミングから賃料収入が発生するため、新しいオーナーにとっては安定した収入源となる可能性があります。
一方で賃貸借契約が既に存在しているため、購入後すぐにオーナー自身が住んだりリノベーションしたりすることは難しい場合もあります。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件を購入することは、他の不動産投資物件の購入と比べていくつかのメリットがあります。
賃料収入が確保されている
既に賃借人が住んでいるため、購入後にそのまま家賃収入を得られることは大きなメリットです。
収益が安定しているため、すぐに収入を得たい投資家にとって魅力的な選択肢となります。
入居者を探す手間が省ける
通常の不動産投資では、物件購入後に入居者を募集し、空室リスクを回避するための施策を行わなければなりません。
しかし、オーナーチェンジ物件の場合はそういった手間が省けます。
収支計画が立てやすい
オーナーチェンジ物件の場合、収益となる賃料は既に確定しているため、将来的な収益の予測が容易です。
また、物件の収益性を確認することで、より正確な投資判断が可能となります。
オーナーチェンジ物件のデメリットと注意点
一方で、オーナーチェンジ物件にはデメリットもあります。
特に購入者は、物件の状態や賃貸借契約に関する制約を十分に理解しておく必要があります。
既存の賃貸借契約の変更が難しい
オーナーチェンジ物件を購入した場合、既存の賃貸借契約がそのまま引き継がれるため、オーナーとしてその物件の管理や運用変更をすることが難しいことがあります。
例えば、賃料の改定や契約内容の変更をすぐに行うことはできず、賃借人の同意が必要です。
賃借人が退去しなければオーナーは住めない
賃貸物件が満室状態の場合は、新しいオーナーがその物件に住みたいと思っても、誰かが退去するまでは住むことができません。
通常の契約の場合、入居者が自ら退去するまで契約は原則同じ条件で更新され、正当な事由がなければオーナーは契約を解除できないため、いつになったら住むことができるようになるのかも分かりません。
もしも賃貸借契約が定期建物賃貸借契約であれば、契約期間が満了となるタイミングで入居することができますが、それでもある程度の期間がかかるでしょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件は投資家にとって安定した収益を得られる魅力的な選択肢ですが、物件の購入にあたっては賃貸契約や物件の状態を慎重に確認することが重要です。
既存の契約を引き継ぐことによる制約や、トラブルリスクを理解した上で、メリットを最大限に活かした不動産投資を検討しましょう。
不動産の売却や購入に関する質問や不安があれば、ぜひ不動産のプロにご相談ください。
私たちは、最適な物件選びをサポートいたします。